The Sun City - Lan Phương được môi giới rao bán là dự án tọa lạc trên đường số 12, Phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức; đất nền sổ đỏ với giá chỉ từ 505 triệu/nền. Đằng sau mức giá tưởng như rẻ đó là hàng loạt rủi ro về mặt pháp lý mà khách hàng phải hết sức thận trọng.
Theo Hợp đồng thỏa thuận mà môi giới cung cấp, Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản HTReal là bên môi giới đồng thời là bên làm chứng cho việc mua bán đất nền tại “dự án” The Sun City Lan Phương. Căn cứ theo bản Hợp đồng thỏa thuận và những văn bản, thông tin liên quan mà môi giới gửi khách hàng, có những vấn đề cần lưu ý như sau:
Về tính pháp lý của “Dự án”
Điều 1, Khoản 1.1 trong Hợp đồng thỏa thuận ghi: “Bên A là Bên chủ sử dụng, đồng thời là Bên nhận ủy quyền của các cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm trong tổng thể dự án với tổng diện tích 5898.10m2 tọa lạc tại P.Hiệp Bình Phước, Q.Thủ Đức, TP.HCM.” Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Quyết định số 19/2009 và Quyết định số 54/2012 của UBND TP.HCM thì thực chất đây không phải là dự án, mà là sự hợp tác nhiều cá nhân là chủ sử dụng của các thửa đất liền kề ủy quyền cho một người đứng ra giao dịch, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khu đất 5898.10m2 thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân. Các chủ đất này ủy quyền bằng những Hợp đồng ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện việc “trông nom, sử dụng, xin chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, cho thuê, chuyển nhượng, tặng, cho đối với thửa đất nêu trên”… Do đó, khả năng thời điểm ủy quyền khu đất này vẫn là đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và chưa được phép tách thửa.
Về tính pháp lý của Hợp đồng
Theo quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng thỏa thuận tại “dự án” The Sun City Lan Phương là giữa cá nhân được ủy quyền và cá nhân, nếu không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan chức năng nơi có đất bị coi là vô hiệu.
Những điều khoản thiếu minh bạch và trái quy định pháp luật
Theo Hợp đồng thỏa thuận, Khoản 2.2, phương thức thanh toán gồm 4 đợt; trong đó, đợt 3 ghi: “Bên B thanh toán cho Bên A: 15% tổng giá trị hợp đồng trong vòng 90 ngày kể từ ngày ký kết Hợp đồng này tương đương với số tiền là:…………..đồng (Bằng chữ:……………), ngay sau đó Đại diện Bên A có trách nhiệm ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất đã nêu tại Điều 1.2 cho bên B tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền.”
Ngoài ra còn có ghi chú: “Do tính thống nhất về việc thực hiện một số thủ tục pháp lý của dự án theo yêu cầu của cơ quan nhà nước, hai bên đồng ý rằng thời gian ký chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng có thể trước hoặc sau thời hạn phải ký, dự kiến trong vòng 45 ngày (Bên A sẽ gửi thông báo bằng văn bản hoặc điện thoại cho Bên B trước 7 ngày)”.
Như vậy, khách hàng đã phải thanh toán 80% giá trị hợp đồng trước khi ký kết Hợp đồng tại phòng công chứng theo quy định. Trong trường hợp đất không được cơ quan chức năng phê duyệt việc chuyển mục đích sử dụng hoặc người chuyển nhượng chậm trễ thực hiện thủ tục thì rủi ro cho người mua rất lớn. Câu ghi chú là cái bẫy để kéo dài thời gian công chứng hợp đồng đến… vô thời hạn. Tại sao khách hàng phải “đâm đầu” vào cái bẫy chiếm dụng vốn, mua đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý?
Tại Điều 3, lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khoản 3.1 có ghi: “Bên A sẽ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho Bên B trong vòng 60 (sáu mươi) ngày kể từ lúc Bên B thanh toán đủ 95% tổng giá trị chuyển nhượng và ký nhận chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền.” Tuy nhiên, cần lưu ý thời gian công chứng hợp đồng không xác định được nên việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng sẽ kéo dài không biết đến khi nào.
Cũng tại Điều 3, Khoản 3.4 ghi: “Khi bên A tiến hành lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho bên B, bên A sẽ khai thuế giá trị của thửa đất nêu tại Điều 1 với giá thấp nhất trong phạm vi nhà nước cho phép.” Đây là thỏa thuận “thông đồng” để làm trái quy định nhà nước liên quan đến thuế.
Khoản 4.2 ghi: “Khi bên B tiến hành xây dựng nhà ở phải liên hệ các cơ quan có thẩm quyền cấp phép về xây dựng.” Việc này đẩy bên B vào thế khó khi sổ đỏ đứng tên khách hàng không biết bao giờ mới có.
Điều 6, phạt vi phạm hợp đồng, khách hàng có thể bị phạt chậm thanh toán 0,1%/ngày (tương đương 36%/năm) trên số tiền chậm thanh toán. Trong khi đó, việc phạt Bên A chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng tại Khoản 6.2 chỉ mang tính hình thức vì theo phân tích tại Điều 3 ở trên thì không có trường hợp, căn cứ nào có thể chứng minh là Bên A chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 9, sự kiện bất khả kháng, Khoản 9.1 ghi: “Không bên nào phải chịu trách nhiệm đối với việc không thực hiện hoặc chậm thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào của mình theo Hợp đồng này nếu như điều đó xuất phát từ những nguyên nhân vượt quá sự kiểm soát hợp lý của bên đó, bao gồm nhưng không giới hạn các sự kiện như chiến tranh, cháy, các điều kiện thời tiết bất thường như: lũ lụt, động đất hoặc các thảm họa tự nhiên tương tự, phóng xạ ion hóa, hoặc nhiễm phóng xạ từ bất kỳ nhiên liệu hạt nhân hoặc chất thải hạt nhân nào, các vật cháy nổ, sóng áp lực do máy bay hoặc các vật thể hàng không khác di chuyển ở tốc độ âm thanh hoặc siêu âm, các mệnh lệnh, quy tắc, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” Dựa vào đó, Bên A có thể đổ lỗi và không chịu trách nhiệm khi cố tình vi phạm quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó có Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND và QĐ số 54/2012/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh liên quan đến việc tách thửa đất.
Qua phân tích trên đây, khách hàng khi mua đất dạng này cần tìm hiểu kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc tách thửa, xây dựng hạ tầng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chưa. Bên cạnh đó cần tham vấn luật sư, những người có kinh nghiệm để tránh “sập bẫy” những công ty bất động sản thiếu uy tín.
Theo Hợp đồng thỏa thuận mà môi giới cung cấp, Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản HTReal là bên môi giới đồng thời là bên làm chứng cho việc mua bán đất nền tại “dự án” The Sun City Lan Phương. Căn cứ theo bản Hợp đồng thỏa thuận và những văn bản, thông tin liên quan mà môi giới gửi khách hàng, có những vấn đề cần lưu ý như sau:
Về tính pháp lý của “Dự án”
Điều 1, Khoản 1.1 trong Hợp đồng thỏa thuận ghi: “Bên A là Bên chủ sử dụng, đồng thời là Bên nhận ủy quyền của các cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm trong tổng thể dự án với tổng diện tích 5898.10m2 tọa lạc tại P.Hiệp Bình Phước, Q.Thủ Đức, TP.HCM.” Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Quyết định số 19/2009 và Quyết định số 54/2012 của UBND TP.HCM thì thực chất đây không phải là dự án, mà là sự hợp tác nhiều cá nhân là chủ sử dụng của các thửa đất liền kề ủy quyền cho một người đứng ra giao dịch, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cảnh dự án The Sun City - Lan Phương
Khu đất 5898.10m2 thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân. Các chủ đất này ủy quyền bằng những Hợp đồng ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện việc “trông nom, sử dụng, xin chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, cho thuê, chuyển nhượng, tặng, cho đối với thửa đất nêu trên”… Do đó, khả năng thời điểm ủy quyền khu đất này vẫn là đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và chưa được phép tách thửa.
Về tính pháp lý của Hợp đồng
Theo quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng thỏa thuận tại “dự án” The Sun City Lan Phương là giữa cá nhân được ủy quyền và cá nhân, nếu không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan chức năng nơi có đất bị coi là vô hiệu.
Những điều khoản thiếu minh bạch và trái quy định pháp luật
Theo Hợp đồng thỏa thuận, Khoản 2.2, phương thức thanh toán gồm 4 đợt; trong đó, đợt 3 ghi: “Bên B thanh toán cho Bên A: 15% tổng giá trị hợp đồng trong vòng 90 ngày kể từ ngày ký kết Hợp đồng này tương đương với số tiền là:…………..đồng (Bằng chữ:……………), ngay sau đó Đại diện Bên A có trách nhiệm ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất đã nêu tại Điều 1.2 cho bên B tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền.”
Ngoài ra còn có ghi chú: “Do tính thống nhất về việc thực hiện một số thủ tục pháp lý của dự án theo yêu cầu của cơ quan nhà nước, hai bên đồng ý rằng thời gian ký chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng có thể trước hoặc sau thời hạn phải ký, dự kiến trong vòng 45 ngày (Bên A sẽ gửi thông báo bằng văn bản hoặc điện thoại cho Bên B trước 7 ngày)”.
Như vậy, khách hàng đã phải thanh toán 80% giá trị hợp đồng trước khi ký kết Hợp đồng tại phòng công chứng theo quy định. Trong trường hợp đất không được cơ quan chức năng phê duyệt việc chuyển mục đích sử dụng hoặc người chuyển nhượng chậm trễ thực hiện thủ tục thì rủi ro cho người mua rất lớn. Câu ghi chú là cái bẫy để kéo dài thời gian công chứng hợp đồng đến… vô thời hạn. Tại sao khách hàng phải “đâm đầu” vào cái bẫy chiếm dụng vốn, mua đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý?
Tại Điều 3, lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khoản 3.1 có ghi: “Bên A sẽ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho Bên B trong vòng 60 (sáu mươi) ngày kể từ lúc Bên B thanh toán đủ 95% tổng giá trị chuyển nhượng và ký nhận chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền.” Tuy nhiên, cần lưu ý thời gian công chứng hợp đồng không xác định được nên việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng sẽ kéo dài không biết đến khi nào.
Cũng tại Điều 3, Khoản 3.4 ghi: “Khi bên A tiến hành lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho bên B, bên A sẽ khai thuế giá trị của thửa đất nêu tại Điều 1 với giá thấp nhất trong phạm vi nhà nước cho phép.” Đây là thỏa thuận “thông đồng” để làm trái quy định nhà nước liên quan đến thuế.
Khoản 4.2 ghi: “Khi bên B tiến hành xây dựng nhà ở phải liên hệ các cơ quan có thẩm quyền cấp phép về xây dựng.” Việc này đẩy bên B vào thế khó khi sổ đỏ đứng tên khách hàng không biết bao giờ mới có.
Điều 6, phạt vi phạm hợp đồng, khách hàng có thể bị phạt chậm thanh toán 0,1%/ngày (tương đương 36%/năm) trên số tiền chậm thanh toán. Trong khi đó, việc phạt Bên A chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng tại Khoản 6.2 chỉ mang tính hình thức vì theo phân tích tại Điều 3 ở trên thì không có trường hợp, căn cứ nào có thể chứng minh là Bên A chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 9, sự kiện bất khả kháng, Khoản 9.1 ghi: “Không bên nào phải chịu trách nhiệm đối với việc không thực hiện hoặc chậm thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào của mình theo Hợp đồng này nếu như điều đó xuất phát từ những nguyên nhân vượt quá sự kiểm soát hợp lý của bên đó, bao gồm nhưng không giới hạn các sự kiện như chiến tranh, cháy, các điều kiện thời tiết bất thường như: lũ lụt, động đất hoặc các thảm họa tự nhiên tương tự, phóng xạ ion hóa, hoặc nhiễm phóng xạ từ bất kỳ nhiên liệu hạt nhân hoặc chất thải hạt nhân nào, các vật cháy nổ, sóng áp lực do máy bay hoặc các vật thể hàng không khác di chuyển ở tốc độ âm thanh hoặc siêu âm, các mệnh lệnh, quy tắc, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” Dựa vào đó, Bên A có thể đổ lỗi và không chịu trách nhiệm khi cố tình vi phạm quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó có Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND và QĐ số 54/2012/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh liên quan đến việc tách thửa đất.
Qua phân tích trên đây, khách hàng khi mua đất dạng này cần tìm hiểu kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc tách thửa, xây dựng hạ tầng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chưa. Bên cạnh đó cần tham vấn luật sư, những người có kinh nghiệm để tránh “sập bẫy” những công ty bất động sản thiếu uy tín.
Quốc Tuấn (Vietnamnet)
